Kira Hukukunda Dava Açma Süreleri ve Arabuluculuğun Hak Düşürücü Sürelere Etkisi

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarını düzenleyen 339. maddesi ve devamı, sosyal ve ekonomik açıdan daha zayıf konumda olan kiracıyı koruma felsefesi üzerine inşa edilmiştir. Bu koruma mekanizmasının bir sonucu olarak, kiraya verenin sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilmesi (tahliye) oldukça sıkı koşullara, belirli sebeplere ve katı yasal sürelere bağlanmıştır.

Ancak 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme, kira hukukundaki bu yerleşik pratiklere yeni bir boyut kazandırmıştır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda (HUAK) yapılan değişiklikle, icra kanalıyla ilamsız tahliye prosedürleri hariç tutulmak üzere, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu köklü değişim, TBK’da yer alan ve doğrudan kamu düzenini ilgilendiren "tahliye davası açma süreleri" ile arabuluculuk sürecinin nasıl entegre edileceği konusunda ciddi kafa karışıklıklarına yol açmıştır.

TBK Kapsamında Süreye Bağlı Tahliye Sebepleri

Kira sözleşmesinin feshinde zamanlama hatası yapılması, hakkın kaybına yol açar. Uygulamada süreye bağlı olarak karşımıza çıkan en belirgin tahliye nedenleri şunlardır:

Gereksinim Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350): Kiraya verenin kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı.
Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351): Taşınmazı sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı.
Yeniden İnşa ve İmar (TBK m. 350 f. 1-2): Taşınmazın esaslı onarımı, tamiri veya yeniden inşası.
Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352 f. 1): Kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi.
İki Haklı İhtar (TBK m. 352 f. 2): Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya iki haklı ihtar gönderilmesi.
Kiracının Başka Konutunun Bulunması (TBK m. 352 f. 3): Kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırlarında oturmaya elverişli konutunun olması.
Alt Kira Yasağına Aykırılık (TBK m. 322): Kiracının kiralananı izinsiz şekilde başkasına devretmesi veya kiralaması.

Bu uyuşmazlık türlerinin neredeyse tamamında yasa koyucu, davanın açılması için milimetrik süreler öngörmüştür. Örneğin; yeniden inşa nedeniyle tahliyede (TBK m. 350) veya yeni malikin gereksiniminde (TBK m. 351), sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde davanın açılması zorunludur.

İşte tam bu noktada, dava açmadan önce arabulucuya gitme zorunluluğu, bu "bir aylık" sürelerin nasıl hesaplanacağı sorusunu doğurmaktadır.

Klasik Hukuk Doktrininde Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Ayrımı

Arabuluculuğun süreleri nasıl etkilediğini anlamak için, teorik hukukun en temel iki kavramsal sütununu hatırlamak gerekir:

Kriter	Zamanaşımı	Hak Düşürücü Süre
Hakkın Özü	Hakkın kendisi son bulmaz, sadece talep edilebilirliği (dava yoluyla istenmesi) engellenir.	Süre geçtiği anda hem hakkın kendisi hem de dava edilebilme imkanı tamamen yok olur.
Def'i mi, İtiraz mı?	Bir def'idir. Davalı tarafça ileri sürülmedikçe hakim kendiliğinden dikkate alamaz.	Bir itirazdır. Taraflar ileri sürmese dahi hakim tarafından re'sen (kendiliğinden) göz önünde bulundurulur.
Sürenin Esnekliği	Kanunda öngörülen sebeplerle durması veya kesilmesi mümkündür.	Kural olarak durması, kesilmesi veya uzatılması kesinlikle mümkün değildir.

HUAK m. 18/A'nın Getirdiği "Yasal İstisna" ve Uygulama

Klasik teoride hak düşürücü sürelerin hiçbir şekilde durmayacağı kabul edilse de, HUAK m. 18/A-15 hükmü bu kurala açık bir istisna getirmiştir. İlgili madde; arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten, son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımının duracağını ve hak düşürücü sürelerin işlemeyeceğini açıkça düzenler.

Teorik açıdan "hak düşürücü sürenin durması" kavramı kulağa aykırı gelse de, kanun koyucu burada pratik bir zorunluluğu gözetmiştir. Eğer arabuluculukta geçen süreler hak düşürücü süreleri durdurmasaydı, zorunlu arabuluculuk süreci devam ederken dava açma süreleri dolacak ve hak sahipleri mahkemeye erişim hakkını tamamen kaybedecekti.

Dolayısıyla güncel uygulamada kabul gören ve Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'nın ticari uyuşmazlıklara ilişkin rehberlerinde de teyit edilen pratik formül şudur:

Uygulama Formülü: Kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye davası açma süresi (örneğin 1 ay) devam ederken arabuluculuğa başvurulursa, süre donar. Arabuluculuk sürecinde geçen zaman (görüşmeler, yazışmalar) hesaba katılmaz. Anlaşmasızlık son tutanağının imzalandığı gün süre kaldığı yerden kalan gün kadar işlemeye devam eder.

Sonuç olarak; kira uyuşmazlıklarında hak kaybı yaşamamak adına, arabuluculuk başvuru tarihi ile son tutanak tarihi arasındaki sürenin titizlikle hesaplanması ve dava açma süresine eklenmesi hayati bir öneme sahiptir. Kanunun getirdiği bu istisnai pratik yorum, usul hukuku kuralları ile hak arama özgürlüğü arasındaki dengeyi korumaktadır.